Сегодня одним из наиболее интересных объектов для инвестиций в Украине является земля. Это осознают как украинские, так и иностранные инвесторы.

Субъектами права собственности могут быть другие государства, их юридические лица, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного Кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами - только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Законодательство Украины строго запрещает нерезидентам приобретать земли сельскохозяйственного назначения, включая земли для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Таким образом, иностранный гражданин и лица без гражданства могут приобретать в частную собственность земельный участок несельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах населенного пункта без строений, а за пределами населенных пунктов со строениями.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:

• приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
• выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности;
• принятия наследства.

Однако, если иностранный гражданин получит в наследство земельный участок сельскохозяйственного назначения, он обязан в течение года продать, обменять или подарить такой земельный участок лицу, которое в соответствии с требованиями действующего законодательства может иметь в собственности земли такой категории. Такие земельные участки подлежат обязательному отчуждению (продажа, мена, дарение) в течение года с момента принятия наследства.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в Украине, иностранному гражданину необходим паспорт, идентификационный код налогоплательщика в Украине и подтверждение легального пребывания на территории Украины (виза и т.п.). Никаких дополнительных документов, в том числе декларация о доходах, не требуется.

Граждане иностранных государств и лица без гражданства пользуются правами и обязанностями в отношении принадлежащего им на территории Украины имущества наравне с гражданами Украины.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

• в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
• вне границ населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

В случае приобретения земельных участков иностранными юридическими или физическими лицами по договору купли-продажи договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В соответствии со ст. 125 ЗК право собственности на земельный участок возникает после получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается.

Продажа иностранным юридическим лицам земельных участков государственной собственности осуществляется Кабинетом Министров Украины (далее - КМУ) по согласованию с Верховным Советом Украины; продажа иностранным юридическим лицам земельных участков, которые находятся в собственности территориальных общин, проводится соответствующими сельскими, поселковыми и городскими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины при условии, что иностранное юридическое лицо зарегистрировало в Украине постоянное представительство с правом ведения хозяйственной деятельности.

Для покупки земельного участка государственной и коммунальной собственности иностранные юридические лица подают соответствующее заявление в Совет министров Автономной Республики Крым (далее - АРК) либо областную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или в сельский, поселковый или городской совет (в зависимости от расположения земельного участка).

Иностранное юридическое лицо вместе с заявлением должно подать копию свидетельства о регистрации постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. Из этого положения следует, что для покупки земли иностранное юридическое лицо должно зарегистрировать представительство на территории Украины. Если нерезидент арендует данный земельный участок то вместе с вышеперечисленными документами также подается договор аренды земли. В этом случае перед приобретением земельного участка, его сначала необходимо взять в аренду, что является отдельной процедурой, и после этого появляется возможность обратиться с ходатайством о приобретении земельного участка.

Для продажи государственных и коммунальных земель проводятся земельные торги. Так, в соответствии со ст. 134 ЗК земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже на конкурентных началах (земельные торги). Земельные торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Следует обратить внимание на то, что статья 129 ЗК, предусматривающая продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности, не содержит ни одного срока, в течении которого принимается решение относительно продажи земельного участка государственными органами. Также процедура принятия решений относительно продажи или отказа в продаже земельного участка остается неясной. Процедура приобретения земельных участков нерезидентами представляется настолько сложной и может занять столько времени, что порой возникает сомнение возможности реализации предоставленных прав нерезидентам. По этой причине многие иностранные инвесторы в целях избежания вышеприведенных ограничений создают в Украине холдинговые структуры. В связи с этим возникает необходимость упрощения процедуры приобретения земельных участков нерезидентами и их большая конкретизация.

На сегодняшний момент урегулирование вопроса приобретения земельных участков нерезидентами находится лишь в стадии своего формирования. Поэтому для реализации огромного потенциала рынка земли в Украине необходимо снизить его рискованность, прежде всего усовершенствовав законодательство и поборов бюрократию.