Содействие инвестициям

Законодательно упрощены многие регуляторные процедуры в строительстве

Многие специалисты рынка недвижимости расценивают Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о содействии строительству» № 509 от 16.09.2008 г. как строительную революцию, и считают, что он поможет защитить инвестиции в данную отрасль. Однако юристы смотрят на роль документа более прагматично, мотивируя тем, что он лишь косвенно влияет на защиту финансовых вливаний…
Нормативный акт опубликован в «Голосе Украины» 14 октября и вступил в силу, напоминает адвокат, партнер ЮК «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков и комментирует: «Закон только опосредованно влияет на защиту инвестиций – главным образом он регулирует согласовательные и разрешительные процедуры, связанные с выделением земельных участков и строительством».
Принятие данного Закона не поспособствует защите инвестиций в строительство, поскольку нормативным актом никак не изменены процедуры финансово-кредитных механизмов при привлечении средств в фонды финансирования строительства, объясняет руководитель налоговой практики МЮК "Александров и партнеры" Юрий Лаврешин. «На данный момент большинство инвестиций в строительство страдают именно от экономических факторов финансового и банковского кризиса, а не от недостатков законодательных механизмов в сфере строительства», - констатирует эксперт.
И все же, как заверяет старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Александр Бородкин, государственное содействие инвестициям в Законе прослеживается, и выражается оно в упрощении многих регуляторных процедур, более четком регулировании и возведении на законодательный уровень сложившейся практики застройки, внесении единообразия в региональную практику в ключевых вопросах строительства, уменьшении согласовательного бремени и, как следствие, затратности процесса проектирования и ввода в эксплуатацию строительных объектов и т.п. Важно, что четко регламентируются сроки прохождения тех или иных регуляторных процедур и предоставления согласований.

О земле

Закон вносит определенную ясность в земельные отношения. В частности, согласно п. 4 ст. 93 Земельного кодекса право аренды земельного участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследование. Собственник земельного участка может внести в уставный фонд предприятия право аренды своего участка, но на срок не более 50 лет, объясняет адвокат, партнер Международной юридической службы Алена Лосевская. Немаловажными являются новшества в отношении прав на чужие земельные участки, в частности, в отношении суперфиция (право пользования чужым земельным участком для застройки) и эмфитевзиса (право пользования чужым земельным участком для сельскохозяйственных нужд).
Александр Бородкин констатирует: «Суперфиций наконец-то признан надлежащим основанием для предоставления исходных данных, разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ и т.п.».
Как разъясняет юрист Международной юридической службы Ирина Воеводина, отныне продажа указанных прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе права аренды, осуществляется только на земельных торгах в форме аукционов. Измененные формулировки Земельного кодекса (ст.133) напрямую предусматривают возможность передачи в залог прав пользования земельным участком (аренда, суперфиций, эмфитевзис).
В то же время необходимо отметить, что изменениями установлены определенные ограничения в отношении отчуждения прав пользования землями государственной и коммунальной собственности. Данные ограничения касаются как аренды, так и суперфиция и эмфитевзиса. Так, права пользования государственными или коммунальными землями не могут отчуждаться землепользователями другим лицам, не могут быть внесены в уставный фонд и переданы в залог. При этом закон предусматривает возможность передачи прав пользования такими землями в случае перехода права собственности на строения. Законом также установлен предельный срок использования земель государственной и коммунальной собственности для застройки (суперфиций) - не более 50 лет, акцентирует внимание Ирина Воеводина. Стоит заметить, что до появления данных законодательных изменений суперфиций выступал достойной альтернативой аренде государственной и коммунальной земли, так как формально передача земли по договору суперфиция не требовала проведения аукциона. Теперь, когда в отношении суперфиция установлен тот же порядок и те же ограничения, что и в отношении аренды, его использование в качестве инструмента на строительно-инвестиционном рынке отчасти потеряло свою привлекательность, отмечает Алена Лосевская.
Как видим, внесенные изменения направлены на внедрение конкурентных принципов при покупке и передаче в пользование земельных участков.
«Долгожданным явилось изменение в Переходных положениях Земельного кодекса, согласно которому разрешена передача в аренду без аукциона земельных участков, если решение о согласовании местоположения объекта или о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка было принято до 1 января 2008 года (п.1 Переходных положений ЗК)», - рассказывает Ирина Воеводина.
Законодатель предпринял попытку более четко закрепить порядок продажи земельных участков и прав на них, в том числе порядок подготовки лотов для продажи на земельных торгах, процедуру предоставления земельных участков в постоянное пользование (ст. 123 ЗКУ), тем самым постарался обеспечить прозрачность указанных процедур.
Одним из новшеств также явилось уплата аванса при продаже государственных и коммунальных земель. Причем, отказ от заключения договора об уплате аванса является основанием для отказа в продаже земельного участка.
Примечательно, что закон теперь предусматривает специальные санкции в виде уплаты земельного налога в пятикратном размере, которые нацелены на застройщиков и касаются в основном неисполнения обязательств по соблюдению сроков строительства, констатирует Алена Лосевская.

О градостроительстве

Закон существенно упрощает и делает более прозрачными регуляторные процедуры, связанные со строительством. «Общая идеология состоит в том, чтобы ввести в Украине планирование, присущее большинству западных стран, - комментирует Александр Бородкин. - Это создает предпосылки для полномасштабной разработки градостроительной документации в виде генеральных планов населенных пунктов и детальных планов территорий. Эта информация должна быть доступной. Каждый инвестор перед приобретением проекта сможет получить градостроительные условия и ограничения застройки интересующего его участка. В частности, такая информация будет содержать требования по предпочтительным видам застройки, этажности и плотности, отступов от окрестных домов и красных линий, границах участка, его благоустройстве и озеленении».
Таким образом, появляется возможность упразднить из согласовательного процесса стадии разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, градостроительного обоснования, эскизного проекта и т.п. Естественно, на местные органы власти ляжет ответственность не только предоставить земельные участки в пользование и собственность, но и разработать и утвердить градостроительную документацию. «Установлено, что проектная документация, разработанная на строительство объектов в соответствии с градостроительными нормами и ограничениями, не подлежит согласованию с соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и органами охраны культурного наследия, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами, - говорит Юрий Лаврешин. - То есть предполагается, что в рамках разработки, обсуждения и принятия градостроительной документации как раз и будут согласованы все основные важные моменты всеми указанными органами. Таким образом, конкретному застройщику уже не нужно будет согласовывать свой индивидуальный проект, если он разработан в соответствии с принятыми условиями и ограничениями».
Однако, как уточняет Александр Бородкин, выполнение заказчиком градобоснования может понадобиться при внесении изменений в генплан либо застройке территорий, для которых еще не разработана градостроительная документация, в т.ч. и за пределами населенных пунктов.
Кроме этого, продолжает Юрий Лаврешин, выдавать разрешения на строительство и контролировать строительство теперь будут органы ГАСК, а не, как это было раньше, органы местного самоуправления.
К тому же, более реалистично определен срок действия исходных данных объекта градостроения – от 2 до 5 лет с возможностью продления, уточняет Александр Бородкин.

О слушаниях

Вопроса «общественных слушаний» мы уже кратко коснулись выше, рассмотрим теперь этот пункт более подробно. Как напомнил Максим Копейчиков, в Законе «О планировании и застройке территорий» ранее не было ни определения термина «общественные слушания», ни специального раздела, регулирующего порядок их проведения. С внесением в Закон изменений порядок относительно четко регламентирован.
«Общественное обсуждение будет обязательным для местных правил застройки, схем планирования административно-территориальных единиц, генпланов, детальных планов территорий, проектов застройки территорий и градостроительных обоснований, - перечисляет Александр Бородкин. - Для частных проектов, строящихся на территории, для которой вышеуказанная документация уже изготовлена, проведение общественных слушаний не требуется. Организация общественных обсуждений возлагается на местные органы власти и самоуправления». Закон четко определяет порядок проведения слушаний, рассмотрения и учета предложений, финансирования и другие связанные вопросы.
Как прокомментировал Юрий Лаврешин, круг участников общественных слушаний весьма широк, в него входят:

совершеннолетние физические лица, проживающие на территории, относительно которой разрабатывается документация, или на смежной с ней;

юридические лица, помещения которых расположены на территории, относительно которой разрабатывается документация;

собственники и пользователи земельных участков, расположенных на территории, относительно которой разрабатывается документация, и на смежных с ней;

представители общественных организаций, органов самоорганизации населения, деятельность которых распространяется на соответствующую территорию;

заказчики и разработчики документации;

должностные лица Верховного Совета Автономной Республики Крым или соответствующего органа местного самоуправления;

народные депутаты Украины, депутаты соответствующих советов.

Процедура общественного слушания предусматривает обязанность органов местного самоуправления в срок от одного до пяти месяцев, с даты оглашения объявления о слушаниях, провести их, где рассмотреть вышеперечисленные проекты.
Устанавливается запрет на утверждение градостроительной документации без проведения слушаний, определяется источник финансирования слушаний – за счет средств заказчиков проектов градостроительной документации. При этом дается право стороны (участника общественных слушаний), не согласной с решением органа местного самоуправления (утвердившей градостроительную документацию), обжаловать его в судебном порядке. Правда, насколько институт общественных слушаний позволит упростить жизнь застройщикам, и не окажется он лишь еще одной бюрократической процедурой, позволяющей вести нечестную конкурентную борьбу, покажет практика, предупреждает Юрий Лаврешин.

О паевом участии

По мнению Александра Бородкина, Закон ограничивает самодеятельность местных властей в установлении разного рода строительных поборов. Четко определено обязательство заказчика участвовать в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. Размеры такого участия уменьшены до 10% для нежилых сооружений и 5% – для жилфонда, объектов культуры, образования, медицины и оздоровления. Органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика другие платежи, предоставления любых услуг, строительства объектов и передачи имущества, кроме взноса на долевое участие. Юрий Лаврешин выразил надежду, что утверждение граничного размера паевого участия позволит уменьшить размер коррупционной составляющей в себестоимости жилья. Это как раз и должно положительно отразиться на местном бюджете, поскольку пусть меньшие деньги, но они точно будут идти по прозрачной схеме в местный бюджет. Поскольку на деле ситуация сейчас совершенно другая – в бюджет застройщики официально платят относительно небольшую сумму, в то же время в "карманы" идет несравнимо большая часть средств – но эти расходы застройщиков однозначно отражаются на конечной стоимости жилья для потребителя. Однако, как уже заявили руководители крупных городов (Киев, Харьков), они не очень довольны этим положением Закона. Как напоминает господин Копейчиков, Киев до сих пор пользовался тем, что в Законе «О столице Украины – городе-герое Киеве» предусматривалось право местного совета устанавливать размер паевого участия, предельные же размеры установлены не были. Сейчас они определены Законом «О планировании и застройке территорий» в статье относительно паевого участия застройщиков в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. Кстати, Законом предусмотрено уменьшение размера паевого участия застройщика на эти цели в том случае, если техусловиями предусматривается необходимость создания застройщиком объектов или инженерных сетей за пределами его участка.

В целом, изменения следует оценивать положительно. Закон представляет собой значительный прогресс в упорядочении строительных процедур, легализации сложившейся практики и устранению многих барьеров для строительных инвестиций. В связи с его принятием и вступлением в силу можно ожидать обновления подзаконной нормативно-правовой базы в земельной и строительной сфере.